Первое на что нужно обратить внимание – это локация. Это вам подтвердит и любой собственник со стажем, и профессионал. Локация подразумевает наличие хорошего пешеходного, автомобильного трафика, доступность, возможность быстро найти это помещение в любой точке города. Не обязательно хорошая локация должна находиться в центре, самое главное, чтобы можно было подъехать, еще лучше запарковаться. Если помещение видно с дороги, это является дополнительным плюсом. Также при выборе локации стоит обратить внимание на "точки притяжения", а именно государственные организации, инстанции, возможно больницы, МФЦ, офисы банков, крупные торговые центры. Очень хорошим плюсом будет являться наличие остановок общественного транспорта, которые сами по себе являются очень хорошим генератором этого трафика.
Если вы начинающий инвестор, то лучше действовать по принципу "чем проще, тем лучше". Не брать большие, сложные, непонятные помещения. Ищите в продаже помещения примерно 60 м2, которые не требуют каких-то колоссальных перестроек, узаконений, или сложных юридических моментов. Куда не нужно вкладываться в ремонт и делать большие затратные работы, которые вы просто не знаете.
Определились с локацией, далее считаем арендную ставку. Каким образом? Здесь вы можете попытаться ее вычислить, найти или понять. Для этого вы можете зайти в интернет, изучить социальные ресурсы, поспрашивать у друзей. Можете найти соседние помещения, найти собственников, узнать как это все происходит. А можно обратиться к профессионалам, которые быстро, точно, без лишних затрат скажут сколько стоит квадратный метр при продаже ОСЗ в данном районе, в данной локации.
После того, как вы посчитали арендную ставку, прикинули сколько вам может платить арендатор, переходим к самому важному моменту – это считать окупаемость. Окупаемость считаем следующим образом: берем сумму, за которую мы купили данное помещение и делим на годовой арендный доход, из которого предварительно мы вычли все налоги на помещение, на здание.
При заключении договора купли-продажи, до его подписания, стоит изучить две составляющие. Первая – это техническая. Обратить внимание на состояние, на коммуникации, подвод этих коммуникаций, чтобы они в помещении не были отключены. Если это какой-то пристрой, проверяйте кровы, крышу. Вторая – юридическая. Изучите истории самого помещения, и изучите истории собственника.
