В условиях дефицита на столичном рынке офисной недвижимости и высоких цен на аренду, перевод имеющихся в собственности физического лица или компании квартир в нежилой фонд становится частой практикой.
Процедура эта не самая простая за счет большого количества согласований и требуемых документов. Осуществить задуманное можно двумя путями: обратиться за помощью в агентство недвижимости или специализированную компанию или оформить все самостоятельно. Стоимость услуг по переводу жилья в Москве составляют $1000 и выше, в зависимости от площади помещения и его расположения, при этом сроки перевода составляют в среднем 1,5-2 месяца. Самостоятельное оформление потребует определенных затрат времени и сил, но может занять не на много больше времени.
Если Вы решаетесь обратиться за помощью к специалистам, Вам надо всего лишь предоставить им необходимый перечень документов и ждать. Самостоятельный перевод квартиры в нежилой фонд состоит из трех основных этапов. Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет Вам оперативно и грамотно справится с этой процедурой.
Существует три основания для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое:
- Если помещение непригодно для постоянного проживания;
- Если помещение временно непригодно (на период до устранения причин);
- В случае целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Последнее основание позволяет перевести в нежилой фонд практически любую подходящую квартиру, то есть соответствующую следующим требованиям:
- По Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания).
- Перевод в нежилой фонд в г. Москве возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу.
- Переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания.
- В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).
После того, как Вы поняли, что нет причин, по которым перевод в нежилой фонд имеющейся у Вас квартиры невозможен, Вы можете приступить к первому этапу процедуры. Этап 1: Межведомственная комиссия
Перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы №560-РМ от 11 ноября 1994года. Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, рассматриваются межведомственной комиссией (МВК) административного округа. Эти вопросы также могут рассматриваться непосредственно на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решение МВК по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждаются Департаментом муниципального жилья.
Итак, для предоставления документов в МВК, которая примет решение о возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под магазин, мастерскую, офис и т.д.) требуются следующие документы:
- Заявление с указанием причин перевода
- Техническое заключение проектной организации
Получить такое заключение можно в любой проектной организации, у которой есть лицензия на подобные услуги. В заключении должна содержаться информация о состоянии конструкции дома и проект реконструктивных работ по обустройству отдельного входа.
- Заключения Санэпиднадзора (СЭС) и Госпожнадзора
За получение этих согласований необходимо обратиться в СЭС того округа, где расположена переоформляемая квартира и Госпожнадзор района.
- Заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного входа
- Справки из БТИ
Сюда входят: копия поэтажного плана с экспликацией, выписка их технического паспорта (форма 1а), справка о состоянии здания/помещения (форма 5).
- Акт обследования квартиры ДЕЗ районной Управы о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой
- Справка районной Управы о том, что дом не числится в списках реконструируемых домов, подлежащих капитальному ремонту и сносу
- Документы владельца квартиры
Для физического лица – паспорт. Юридические лица предоставляют уставные, учредительные документы.
- Документы о собственности
- Справку из ЕИРЦ о том, что в квартире никто не зарегистрирован
В среднем на сбор документов для подачи в районную межведомственную комиссию требуется месяц. Чтобы избежать возврата документов, обязательно проверьте сроки действия заключений и справок, правильность данных, снимите все ксерокопии. Тогда Вы, скорее всего, оперативно получите положительное решение по переводу. Однако, стоит учитывать, что МВК может запросить дополнительные документы.
Этап 2: Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом
При положительном решении вопроса перевода из жилого в нежилой фонд, вопрос о стоимости перевода решается на заседании Городской Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы. В Городскую Комиссию Вам необходимо предоставить копию выписки из протокола заседания МВК по использованию жилищного фонда, справку расчета разницы стоимостей квартиры при использовании ее в нежилом фонде, справки из БТИ, правоустанавливающие документы и документы собственника квартиры. Справка о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой выдает городское БТИ на основании Распоряжения Мэра г. Москвы №81/1-РМ от 15.07.96 г.
Городская Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом утверждает разницу в стоимости. В среднем сумма варьируется в пределах $150-$300 за кв.м., и может меняться в зависимости от состояния дома, площади и многих других факторов. На снижение стоимости может повлиять планируемое использование нежилого помещения в качестве социально значимого объекта.
После оплаты в бюджет г. Москвы установленной суммы, на основании решения двух вышеуказанных комиссий готовится Распоряжение Департамента Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы о переводе квартиры из жилого в нежилой фонд. Это решение позволяет зарегистрировать перевод как в БТИ, так и в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Москомрегистрации).
Этап 3: Регистрация
После внесения изменений в БТИ, заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация в регистрационной палате Вашего права уже на нежилое помещение. Для этого необходимо предоставить в Москомрегистрацию заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины, доверенность, документы БТИ, правоустанавливающие документы и документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.).
Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд:
- Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;
- Протокол межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд или выписка из протокола;
- Распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;
- Свидетельство о собственности
Срок перевода в нежилой фонд составляет 4-6 месяцев. Если какие-либо предоставленные документы не соответствуют требованиям, процесс может затянуться на более длительный срок. Окончательным документом, который Вы получаете, является Свидетельство на нежилое помещение.
Перевод помещения в нежилой фонд. Шаг за шагом. 
