Кадастровая стоимость земельного участка - это его стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. От нее зависит размер земельного налога, арендной платы, выкупной цены участка при его приобретении из государственной или муниципальной собственности. Поэтому для любого собственника земли важно понимать, как определяется и может быть проведено снижение кадастровой стоимости земельных участков.
Как проводится оценка?
Кадастровую оценку земель проводят независимые оценщики на основании методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждаемых Минэкономразвития. В ходе нее учитывается масса факторов:
1. Вид разрешенного использования и категория земель
2. Площадь, конфигурация и местоположение участка
3. Наличие коммуникаций, инфраструктуры, улучшений на участке
4. Наличие на участке объектов, относящихся к другим категориям недвижимости (жилые дома, сооружения и пр.)
5. Сведения о сделках с подобными участками на рынке и другие ценообразующие факторы.
На основе этих данных определяется удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для каждой группы схожих по характеристикам участков. Затем УПКС умножается на площадь конкретного надела. Результаты кадастровой оценки утверждают региональные органы власти. Итоговая по каждому участку публикуется в фонде данных кадастровой оценки Росреестра и применяется для налогообложения с 1 января следующего года на весь налоговый период.
Переоценка кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения - не чаще раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Также возможна внеочередная переоценка по решению региональных властей.
Как оспорить?
Если собственник не согласен с результатами оценки, он может оспорить цену участка в суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров. Основания для пересмотра:
- Недостоверность сведений об участке, использованных при определении его стоимости.
- Установление в отношении участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания необходимо подготовить пакет документов, включающий заявление о пересмотре, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на участок, отчет независимого оценщика о рыночной цене участка, экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.
Если удастся доказать, что кадастровая стоимость завышена, она будет скорректирована до величины рыночной, определенной независимым оценщиком. При этом новая кадастровая стоимость будет применяться ретроспективно, с даты начала применения оспоренной.
Таким образом, установление кадастровой стоимости - важный процесс, напрямую затрагивающий интересы землевладельцев. От ее величины зависит налоговая нагрузка на собственника, стоимость выкупа участка и другие значимые параметры. Поэтому так важно, чтобы оценка проводилась обоснованно и прозрачно, а у правообладателей была возможность оспорить ее результаты.
Однако в системе кадастровой оценки земель в России остается немало проблем. Качество оценки часто невысоко из-за использования недостоверных или неполных исходных данных, несовершенства методик расчета. Распространены случаи существенного завышения кадастровой стоимости над рыночным уровнем цен. А процедура оспаривания остается сложной и затратной для собственников.
Продолжается совершенствование законодательства в сфере кадастровой оценки. Нововведением стал переход к новой системе кадастровой оценки, при которой ее будут проводить не частные оценщики, а государственные бюджетные учреждения. Ожидается, что это повысит качество оценки и снизит количество споров.
В перспективе планируется переход к единой федеральной методике определения кадастровой стоимости, которая должна сделать оценку более точной и обоснованной. А для упрощения процедуры оспаривания предлагается сократить перечень необходимых для этого документов и ввести возможность внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Хотя в сфере кадастровой оценки земель есть немало сложностей, это необходимый инструмент для эффективного налогообложения и управления земельными ресурсами. Будем надеяться, что развитие системы сделает ее более совершенной, понятной и справедливой. А пока собственникам стоит внимательно следить за результатами оценки и при необходимости использовать предусмотренные законом механизмы для защиты прав.
