Экспертная оценка недвижимости проводиться для определения стоимости жилой, коммерческой недвижимости, зданий и сооружений, объектов незавершённого строительства и для определения стоимости земель, участков. В каждом случае оценка может осуществляться для совершения сделок с недвижимостью, при страховании, передачи в залог для получения кредита, для определения ущерба или размера взноса в уставный капитал общества. Стоимость земельного участка или объекта недвижимости может быть определена и без участия эксперта, но в некоторых случаях необходимо привлечение именно оценщика. Результаты, записанные в отчёте, помогают уменьшить расходы, увеличить доходы от операций с имущество, возместить ущерб по справедливости, отстоять свои интересы в суде. Т.е. в большинстве случаев оплата услуг оценщика более, чем оправдана. Остановимся на специфике определения стоимости земельных участков.
Оценка проводится с учётом многочисленных ценообразующих факторов: соотношение предложений и спроса на рынке, расположение участка, особенности местности (экология, рельеф, близость различных объектов природного или искусственного происхождения).
При оценке сельскохозяйственных земель исследуются такие параметры, как полезность участка, доходность при осуществлении определённых улучшений. В случае оценки дома с участком стоимость определяется, как и для других земель категории поселений. Учитываются факторы, квалифицируемые как повышающие или понижающие комфортность жизни в данной местности, например, наличие коммуникаций.
Любая оценка участка, независимо от его целевого назначения, базируется на результатах геодезических и кадастровых работ. Сведения о составе почвы, уровне грунтовых вод, особенностей рельефа позволяют сравнить изучаемый объект с другими и определить рыночную стоимость участка.
Кадастровая стоимость земельного участка является разновидностью данной процедуры, которая в настоящее время обратила на себя внимание общественности в связи с принятием закона о расчёте налога по кадастровой цене. Новый способ расчёта вводится постепенно, и в первую очередь он коснулся владельцев земельных участков. Обращение к частным оценочным компания имеет смысл, когда стоимость уже определена, но собственник земли не согласен с ней. В этом случае независимый оценщик изучит отчёт об оценке и даст своё заключение по поводу стоимости данного объекта недвижимости.
Для процедуры используют разные методы.
Доходный позволяет анализировать и прогнозировать чистую прибыль от эксплуатации земли. Его же используют для определения адекватной арендной платы. Часто доходный способ оценивания применяется для получения подтверждения прибыльности земельного участка.
Сравнительный позволяет определить рыночную стоимости участка путём сравнения цен на похожие объекты. Это наиболее востребованный метод. Применяется перед совершением сделки купли-продажи и других операций с недвижимостью.
Метод остатка земли – форма оценивания, при которой эксперт рассчитывает затраты на улучшение участка, которое позволит получить от владений прибыль, достаток, плодородность и т.д. Применяется для расчёта убытков в случае искусственной замены почвы, внесения удобрений, изменения грунта. Определение стоимости осуществляется путём расчёта среднерыночной цены заявленных услуг из сумм прибыли при условии максимально эффективной эксплуатации.
Оценку земельного участка проводят специализированные компании или «частники», которые имеют статус ИП и квалификационное свидетельство, подтверждающее право осуществлять оценочную деятельность. Для заказа услуги требуется пакет документов: свидетельство, документы-основания, паспорт заказчика, кадастровый план.
