Если бы человек покупал квартиру не ради того, чтобы жить, а чтобы сохранить деньги, он бы давно понял простую вещь: не Москва и не Питер, а города поменьше приносят больше выгоды. Особенно если речь о новостройках. За последние полтора года в Воронеже, Туле, Уфе и Екатеринбурге новые дома от застройщиков разошлись почти с такой же скоростью, как акции после успешного размещения на бирже. А если взять цены - кое-где квадратный метр вырос на 20% всего за год.
Но самое интересное - это не просто рост цен, а то, где он происходит. Потому что крупные девелоперы, в том числе те, кто строит массово, как ПИК, не появляются в регионах просто так. Они идут туда, где будет спрос. И этот спрос уже есть.
Квадратный метр за 75 тысяч - это не фантастика, а Тула
Пока москвичи обсуждают ипотеку под 19% и вспоминают, что раньше за эти деньги можно было купить студию в Котельниках, в Туле люди просто покупают квартиры. Один из крупных проектов в этом городе - жилой район с размахом: дома средней этажности, благоустройство, школы и детсады. Средняя цена квадрата - около 75-80 тысяч рублей. Для сравнения, в старом фонде около 65 тысяч. Ипотека от 10,5%, часть квартир уходит на этапе котлована.
Тула не исключение. Это типичный пример растущего регионального рынка. Важный показатель: средняя продолжительность экспозиции квартиры - 32 дня. То есть чуть больше месяца и объект уходит. В новостройках ещё быстрее. Это говорит об устойчивом спросе, и, как правило, крупные застройщики не заходят в такие города, если не видят перспективы на горизонте 10 лет.
Воронеж: от 85 до 115 тысяч за квадрат, и это ещё не потолок
Воронеж стабильно входит в топ-10 городов России по вводу жилья. Здесь квадратный метр в новых проектах стоит от 85 до 115 тысяч рублей. Причём многие комплексы строятся с прицелом на молодых специалистов, приезжающих работать в местные ИТ-компании, в логистику и производство.
Интересно, что за 2023 год жильё в Воронеже в среднем подорожало на 14%, при этом спрос на "двушки" вырос вдвое по сравнению с 2022 годом. Это говорит о том, что местный рынок начинает напоминать нечто между "москвичом" и "регионалом" в плане предпочтений и возможностей покупателей. И это подтверждается действиями застройщиков: они расширяют не только количество корпусов, но и типологию квартир. То есть строят больше жилья "для семьи", а не просто студии и однушки.
Уфа: ипотека рулит, но без господдержки не так-то просто
В столице Башкортостана спрос на жильё остаётся высоким, но многое зависит от ипотечных программ. С господдержкой квартиры в Уфе разбирают ещё до окончания строительства. Без неё - всё становится немного тише. Средняя цена квадратного метра в новостройке около 105-110 тысяч рублей. Причём в некоторых новых ЖК, которые строятся на окраинах, цена может начинаться от 95 тысяч. Интересно, что доля ипотеки в сделках более 75%. Это означает, что рынок живёт не на кэше, а на банковских деньгах.
Крупные застройщики продолжают расширяться: новые проекты в Затоне, Инорсе, Черниковке. Это районы, где раньше жильё не пользовалось популярностью. метры, а полноценный продукт.
Квартиру можно купить. А можно - часть компании
Не каждый задумывается, что у крупных застройщиков можно не только покупать жильё, но и вкладываться в их бизнес. Например, через покупку акций. Например, те же акции ПИК торгуются на Московской бирже (тикер: PIKK). Покупка акций - это не вложение в бетон, это вложение в саму систему, которая этот бетон превращает в жильё. Подходит не всем, но для тех, кто думает о капиталовложениях, стоит рассмотреть. А теперь обратно к реальной недвижимости.
Екатеринбург: конкуренция растёт, а вместе с ней и качество
Екатеринбург - это уже не просто крупный регион, а почти мегаполис. Здесь за квадратный метр в новых домах платят от 120 до 150 тысяч рублей. В зависимости от локации - иногда и выше. Например, в ЖК рядом с метро и парком квартиры продаются по 160 тысяч за квадрат. Интересно, что доля покупателей из других регионов здесь растёт. Люди переезжают не только ради работы, но и просто ради более комфортной жизни. Этот тренд усилился после 2022 года, когда многие начали искать альтернативу Москве и Санкт-Петербургу.
Застройщики это чувствуют и отвечают качеством. Всё больше проектов выходит с полной отделкой, подземными паркингами, озеленёнными дворами и детскими площадками. Это уже не просто квадратные
Краснодар и Сочи: два разных подхода, две разных цены
На юге свои правила. В Краснодаре квадратный метр стоит от 95 до 120 тысяч, в зависимости от района и этапа строительства. Здесь до сих пор активно покупают жильё под сдачу. В Сочи всё по-другому: 200-300 тысяч за квадрат и это в проектах без инфраструктуры. Да, море рядом. Но с инфраструктурой ценник ещё выше.
Многие крупные застройщики, включая федеральных игроков, строят в Краснодарском крае с расчётом на людей из других регионов. Они покупают здесь не первую, а вторую квартиру. Это важная деталь: спрос здесь не столько для жизни, сколько как "запасной аэродром". А значит, и поведение покупателей другое. Им важно, чтобы дом был сдан в срок. Чтобы можно было перепродать. И желательно, чтобы дом был сдан "по-человечески", а не с недоделками.
Тюмень и Новосибирск: технологичность и скорость строительства
В Тюмени и Новосибирске довольно высокая доля проектов, где используется индустриальное домостроение. Это позволяет строить быстро и с предсказуемым качеством. В Новосибирске квадратный метр стоит от 110 до 130 тысяч. В Тюмени чуть дешевле, около 100-115 тысяч.
На этих рынках застройщики активно конкурируют. Программы трейд-ин, ипотека с господдержкой, рассрочка - всё это работает здесь почти как в столице. Но ключевое отличие - это темпы строительства. В Тюмени, например, срок сдачи объекта с начала работ в среднем 14 месяцев. Это быстрее, чем в большинстве других регионов.
Казань: традиционно крепкий рынок с высоким спросом
Казань редко попадает в заголовки новостей про недвижимость, но зря. Это один из самых устойчивых рынков в стране. Средняя цена квадрата около 125-135 тысяч рублей. При этом темпы продаж остаются высокими даже без особых программ стимулирования.
Причина проста: растущее население, активная застройка, стабильная экономика региона. Кроме того, в Казани востребованы не только новостройки, но и вторичка. Интересно, что здесь почти не строят дома ниже комфорт-класса. То есть потребитель ожидает не просто квартиру, а жильё с комфортной средой.
Что будет с ценами дальше
Большинство аналитиков сходятся на том, что в ближайшие два года цены в регионах продолжат расти, но не такими темпами, как в 2020-2021 годах. Снижение ставок по ипотеке, если оно произойдёт, может простимулировать спрос. Но всё будет зависеть от конкретного региона.
Там, где есть работа, миграция и рост экономики - жильё будет дорожать. Там, где застройщики "переборщили" с предложением возможна стабилизация или даже лёгкая коррекция.
Рынок недвижимости в регионах, где строят крупные застройщики, включая такие компании как ПИК, демонстрирует устойчивый рост. Города вроде Тулы, Воронежа, Уфы или Екатеринбурга становятся альтернативой столице не только по ценам, но и по качеству жизни. И если раньше инвестиция в квартиру вне Москвы казалась странной, сегодня это может быть одним из самых разумных решений.
Покупать или нет, вопрос личный. Но если где-то цена квадрата всё ещё ниже 90 тысяч, а застройщик крупный - это шанс, который долго ждать не будет.
