Традиционным способом инвестирования в недвижимость является покупка нового жилья с целью перепродажи или сдачи в аренду. Однако в 2025 году этот сегмент переживает не лучшие времена.
С 2020 по июль 2024 года в России действовала масштабная программа льготной ипотеки на новостройки, которая значительно повлияла на активность в этой сфере. По данным Счётной палаты, в 2023 году более 115 тысяч заемщиков взяли две и более ипотеки, а у 1,5 тысяч ипотечников было по 5 и более жилищных кредитов.
После завершения госпрограммы продажи новостроек существенно снизились. Аналитический центр IRN.RU сообщает, что в 2024 году цены на московские новостройки потеряли 8,7% в реальном выражении, а прирост составил всего 0,5%.
Проблемы рынка новостроек в 2025 году
Отмена льготной ипотеки стала лишь верхушкой айсберга в кризисе массовых новостроек, в то время как премиальный сегмент продолжает выглядеть стабильным и привлекательным для инвестиций. Основные проблемы, возникшие в сегменте комфорта, эконом и других массовых классов, связаны с несколькими факторами:
Отмена господдержки и изменение финансовых условий по ставкам.
Ранее значительная доля продаж массовых новостроек осуществлялась с использованием льготных ипотечных программ. Сокращение государственных субсидий и завершение госпрограммы привели к тому, что большинство покупателей вынуждены обращаться за кредитами по рыночным ставкам.
Одновременно, в условиях высокой ключевой ставки, альтернативные варианты, такие как краткосрочные депозиты с доходностью свыше 22%, стали более привлекательными для инвесторов, что снизило поток средств в сегмент массового жилья.
Рост стоимости строительства и завышенные цены.
Стоимость строительных работ и материалов продолжает расти, что вынуждает застройщиков массовых проектов завышать цены. При этом стандарты качества остаются ниже, а законодательные нововведения (например, ограничение ответственности за отделку до 3% от стоимости квартиры) лишь усугубляют ситуацию.
Финансовая привлекательность элитного сегмента.
Премиальные новостройки остаются устойчивыми благодаря платежеспособной аудитории, для которой ипотечные условия и высокие цены не являются определяющими факторами. Покупатели элитного жилья чаще располагают собственными средствами и ориентированы на эксклюзивность и престиж, что позволяет застройщикам поддерживать стабильный спрос даже в условиях рыночных потрясений.
Таким образом, хотя общий фон рынка новостроек остается нестабильным, премиальные объекты демонстрируют относительную устойчивость за счёт специфики целевой аудитории и иных механизмов финансирования, тогда как массовые проекты, ориентированные на широкий круг покупателей, теряют инвестиционную привлекательность под давлением новых экономических реалий.
Перспективы флиппинга в 2025 году
Чтобы получить доход от вложений в недвижимость сегодня, стоит делать ставку на флиппинг премиальной недвижимости. Заработать на перепродаже новостроек, как это было до введения эскроу-счетов и в период действия госпрограммы, уже не получится. Застройщики свели на нет возможную прибыль от сделок купли-продажи. Флиппинг престижных квартир в 2025 году дает инвестору уверенность и доход, который не испарится при снижении ключевой ставки.
Причины привлекательности флиппинга в элитном сегменте:
Стабильность. Спрос на недвижимость класса премиум не зависит от ипотечных ставок, как это происходит в сегментах эконом и комфорт. Покупатели и арендаторы премиальных квартир выбирают качество и готовы платить за него сразу. С 2021 года количество сделок в этом сегменте увеличилось на 47%, что подтверждает наличие растущего спроса.
Большой потенциал для увеличения прибыли. После дизайнерского ремонта привлекательность квартиры в престижной локации кратно возрастает, поиск покупателя или арендатора занимает минимум времени. Опытные флипперы получают прибыль до 40% от суммы первоначальных вложений.
У флиппинга есть риски. Они связаны с незапланированным ростом расходов на ремонт, задержками сдачи объекта по вине подрядчика. Также важно тщательно выбирать квартиру: проверить юридическую чистоту объекта, оценить его потенциал на рынке. Большего внимания заслуживают видовые квартиры с качественными планировками в обжитых районах с развитой инфраструктурой.
Заниматься флиппингом можно самостоятельно или участвовать в коллективных инвестициях. В случае с инвестированием соло важно учитывать, что помимо высокого порога входа флиппинг подразумевает период оборота средств длительностью в несколько месяцев. Тем, кто интересуется коллективными инвестициями, стоит ознакомиться с фондом «Активо Флиппинг». Стоимость пая значительно ниже, чем затраты на приобретение премиальной квартиры в Москве, а доходность доходит до 27% годовых. В качестве инвестиционного актива выступают московские квартиры премиум класса. Вторичный оборот паев будет производиться на Московской Бирже, так что при желании инвесторы смогут быстро реализовать свои активы.
