Приобретение загородной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, в котором нередко приходится сталкиваться с подводными камнями. Но сегодняшний обзор поможет вам избежать большинства наиболее распространенных затруднений. В нем поговорим о том, каким образом подобрать жилой объект, как его проверить, и как правильно осуществить сделку.
Особенности выбора загородного дома
Для начала необходимо определить цель приобретения: будет ли покупаться дом для собственного проживания, с целью инвестиций, или же для сдачи арендаторам. Также следует прояснить и то, идет ли речь о покупке готового здания, или же о строительстве дома собственными силами.
Согласно с целью приобретения определяются и параметры покупки. Особенности жилого объекта и его расположения будут разными в зависимости от того, как именно он будет использоваться. Например, в случае покупки с целью инвестиционных вложений, следует особое внимание уделить региону расположения, местной инфраструктуре. Также важным аспектом является и то, каким образом этот регион будет развиваться в будущем. В этом случае полезно ознакомиться с планами по его развитию, действующими программами и пр. Если недвижимость приобретается для сдачи в аренду, то здесь два основных момента - это сам дом и особенности инфраструктуры региона. Следует определиться и с тем, на какой срок и в какой сезон будет сдаваться объект. Если, например, дом будет арендоваться только в отпускное время (летом), то можно обойтись и без соответствующих инженерных коммуникаций. Если же загородная недвижимость приобретается для собственного проживания, то здесь необходимо опираться на еще более жесткие критерии отбора. В частности:
Основные параметры жилого объекта. К данному пункту принято причислять площадь дома, этажность, наличие коммуникаций. Немаловажным аспектом является и материал, из которого сделаны стены.
Стоимость. Следует очертить для себя максимальную цену покупки; при этом важно учитывать и то, что после приобретения может возникнуть необходимость в дополнительных финансовых вливаниях - например, если в доме требуется ремонт.
Статус земель, на которых располагается объект - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садовое некоммерческое товарищество (СНТ), коттеджный поселок (КП). От того, каким является статус земли, зависит наличие или отсутствие коммуникаций, тарифы обслуживания и прочие факторы.
Расположение. Важны такие критерии, как возможность относительно быстро добраться к городу вашего проживания, а также к любому населенному пункту, в котором на достаточном уровне развита инфраструктура (в которых имеется возможность посетить медицинское учреждение, есть необходимые магазины).
Транспортные коммуникации. Следует проанализировать, есть ли неподалеку остановки автобусов, электричек; быстро ли можно доехать до квартиры в городе, работы, больницы; на каком уровне находится пропускная способность расположенных неподалеку автомобильных магистралей.
Экология. Этот пункт последний в списке, однако не последний по важности. Хорошая экология обеспечит комфортное и полезное для здоровья проживание. Также важно учитывать и собственные пожелания к окружающей природной обстановке: хотели ли бы вы жить неподалеку от леса, озера, реки и пр.
Дальнейшие действия по покупке загородной недвижимости включают в себя следующие шаги:
Для начала стоит решить, будет ли дом приобретаться самостоятельно, либо с помощью профессионального риелтора. Последнее является более предпочтительным: с риелтором ниже риск нарваться на некачественные объекты или стать жертвой мошенников. При работе с риелтором важно не забыть о заключении договора.
Когда у вас уже имеется представление о том, какой именно дом или участок был бы наиболее желательным, можно приступать к просмотру предложений на рынке, может быть, вы хотите рассмотреть коттеджные поселки премиум класса. Не стоит игнорировать тот или иной их тип - внимания могут заслуживать и объявления от агентств недвижимости, застройщиков. Однако при этом важно заранее ознакомиться с особенностями ложных (фейковых) объявлений. Мошенники могут просить деньги за просмотр жилья или, например, выставлять фотографии тех объектов, которые в действительности не продаются и взамен предлагать другие - якобы более лучшие - варианты. Поэтому в данном отношении стоит проявить особую бдительность. Не стоит волноваться в том случае, если не удается найти подходящий вариант через три-четыре просмотра. Иногда случается и так, что поиски занимают несколько месяцев.
Следующий шаг - подготовить необходимую сумму. В том случае, если вы планируете оформлять ипотечный кредит, на данном этапе самое время заняться получением предварительного одобрения от банковской организации.
Первый просмотр жилого объекта является ознакомительным. Если вас все устраивает, и этот вариант представляется наиболее желательным, то во время второго посещения лучше взять с собой двух специалистов: юриста и строительного эксперта. Первый проверит документацию на дом и приусадебный участок, а также договор купли-продажи. Второй займется проверкой качества жилого здания, а также его фундамента.
Следующий этап обычно сопровождается торгами. Продавец и покупатель договариваются относительно окончательной стоимости. Заключается авансовое соглашение, либо покупатель вносит задаток.
Затем продавец подготавливает документы. В это же время покупатель при необходимости занимается получением ипотечного кредита.
До того, как подойти к финальной стадии заключения сделки, продавец собирает справки об отсутствии задолженности. Данные документы получают в управляющей компании, у председателя либо в прочих органах местного самоуправления. На этом этапе покупателю рекомендовано присоединиться к продавцу - так можно не только воочию убедиться в том, что долги и правда отсутствуют, но и наладить контакты с представителями местного самоуправления, уточнить условия вступления и другие детали. Эта информация пригодится покупателю после того, как к нему перейдут права собственности. Может оказаться и так, что кроме ежемесячных взносов организация требует и вступительные.
Заранее назначается день заключения сделки и проведения расчетов. Через несколько дней осуществляется переход прав собственности; конкретные сроки здесь зависят от того, каким способом производится данный процесс - через МФЦ либо посредством электронной регистрации.
Особенности поиска загородного дома по объявлениям
Сегодня в открытом доступе публикуется немало различных материалов, которые посвящены вопросам поиска загородных объектов недвижимости по объявлению, а также тому, как избежать мошеннических ловушек. Далее рассмотрим основные правила, которых стоит придерживаться покупателю:
Ни при каких обстоятельствах не нужно платить деньги за просмотр. Этого не стоит делать ни до визита на объект, ни после него. Все просмотры должны проходить бесплатно; иначе покупатель просто дарит мошенникам денежные средства. Никакого дома он не увидит - или же это будет безобразный жилой объект, который не связан с представленным на фото в объявлении.
Если по телефону вам сообщают о том, что интересующий вариант недвижимости в настоящее время недоступен (к примеру, как раз вчера в нем случился пожар), следует сразу же отказываться от любых предложений. Нередко недобросовестные риелторы предлагают наивным покупателям “замечательный вариант”, располагающийся на территории соседнего садового товарищества. Однако в действительности эта альтернатива оказывается намного менее качественной и более дорогой. В таком случае ставки делаются на то, что покупатель, измотанный длительными поисками, согласится на подобную сделку.
Бесповоротно стоит отказываться и в том случае, если вам говорят о необходимости сначала явиться в офис с целью подписания договора. Показанный в объявлении дом вы точно не увидите; однако в таком случае ваши контакты прочно осядут в агентских базах данных. Еще очень долго агенты будут пытаться сбыть в ваши руки весь неликвид ближайших территорий.
Если публикуются несколько объявлений одного и того же жилого объекта, но при этом в одном из них цена значительно привлекательнее - не стоит думать, что таким образом проявляется щедрость продавца. В действительности здесь речь идет о попытках мошенников подловить доверчивых покупателей, предложив им в дальнейшем сомнительный вариант. Здесь можно только потратить зря собственное время; а в некоторых ситуациях и деньги - например, если окажется, что дом “продается так дешево, потому что продавец очень торопится, и хотел бы убедиться в серьезности намерений покупателя путем предоплаты”.
Если общение происходит невнятно, то и дело срываются либо переносятся установленные даты просмотров или связаться с владельцем недвижимости вовсе не представляется возможным - высоки риски того, что на самом деле этот дом не выставлен на продажу. Данный объект могут использовать для того, чтобы регулировать ценообразование на недвижимость, расположенную на территории региона. Также подобные объявления выставляются и самими покупателями для того, чтобы убедительнее торговаться с продавцом - вот, недалеко якобы находится более дешевый объект, но при этом и являющийся более привлекательным. Или же это делается для того, чтобы иметь возможность получения ипотеки на более лояльных условиях: в таком случае покупатель пытается доказать банковской организации, что жилая недвижимость на данной территории стоит дороже, чем может показаться. Так или иначе, по достижении одной из этих неблаговидных целей объявление снимается. Вы же в данной ситуации будете играть роль случайного прохожего, которого привлек утопичный вариант, создающий иллюзию перспективности.
От первого звонка продавцу до просмотра
Во время первого телефонного разговора между покупателем и продавцом уже происходит своего рода знакомство. На этом этапе можно сделать предварительные выводы относительно того, с кем именно происходит общение и что за объект выставлен на продажу.
Далее будут рассмотрены те моменты, о которых вы уже должны знать перед тем, как отправляться на просмотр:
Было ли проведено межевание и подготовлены ли необходимые документы.
Статус земли, на которой расположены коттеджные поселки премиум класса. Здесь стоит уточнить кадастровый номер земельного участка, а также тех строительных объектов, которые на нем расположены. Покупатель может заказать выписку сведений из Росреестра (ЕГРН), в которой указываются такие параметры, как площадь, статус земли, наличие обременений и прочие параметры. В качестве одного из доступных вариантов выступает бесплатная кадастровая карта, находящаяся в открытом доступе для публики. В ней представлено меньше информации, но при этом отражен статус земли. Не придется и выяснять кадастровый номер: его можно отыскать непосредственно на публичной кадастровой карте. И, наконец, покупатель также может обратиться в районную администрацию, которая предоставит сведения из архива.
Собственник жилого объекта. Каким образом будет осуществляться процесс продажи. Следует выяснить, сколько всего имеется собственников; все ли они являются дееспособными. Также стоит уточнить, не будет ли осуществляться сделка по доверенности, имеются ли собственники несовершеннолетнего возраста.
Данные о собственниках отражаются в выписке из Росреестра. Однако единственным способом проверить, является ли собственник дееспособным - это встретиться с ним лично и попросить предоставить справки, подтверждающие, что человек не находится на учете психоневрологического или наркологического диспансера. При этом данные справки должны быть предоставлены районными учреждениями; тем документам, которые выданы другими медицинскими организациями, доверять не следует.
Если процесс продажи осуществляется по доверенности, это несет существенные риски для покупателя. Например, доверенность может оказаться фальшивой; либо собственник может отозвать доверенность либо умереть до того, как сделка будет заключена. Чтобы минимизировать риски, следует проверить, является ли доверенность действительной, и каким нотариусом она была выдана. Узнать, не является ли документ фальшивым, можно на специальном сервисе проверки доверенностей. Уточнить номер лицензии нотариуса можно на портале Федеральной нотариальной палаты.
В том случае, если предшествующая сделка с заинтересовавшим вас объектом жилой недвижимости была совершена с использованием материнского капитала, эта информация также будет отражена в выписке из Росреестра (ЕГРН). В данной ситуации родители выделяют доли собственности на каждого ребенка; следовательно, дети также числятся в качестве собственников. Здесь покупателю необходимо уточнить информацию о том, есть ли разрешение на продажу от органов опеки, или же такового не имеется; и каковой будет компенсация за потерю прав собственности несовершеннолетними детьми. Компенсация может быть представлена или же определенной денежной суммой на специальном банковском счете; или же речь может идти о выделении долей при приобретении семьей нового объекта недвижимости. Иногда ситуация складывается и так, что материнский капитал был использован; однако при этом дети не указаны в собственниках. В данном случае налицо грубое правовое нарушение: либо их права должны быть восстановлены; либо, когда дети достигнут совершеннолетия, они могут предъявить права на причитающуюся им долю.
В течение какого времени жилой объект находился в собственности; какими были те основания, на которых он перешел от предшествующих хозяев к теперешним. Покупателю следует обратить внимание на то, насколько часто менялись собственники - эти данные также отражаются в выписке из ЕГРН. Информацию можно запросить и в местных органах самоуправления. Если владельцы дома в последние годы менялись очень часто, это должно послужить настораживающим фактором. Таким образом нередко поступают мошенники, которые проворачивают незаконную сделку, а потом пытаются стереть следы совершенных ими правонарушений. Покупателю стоит особенно внимательно отнестись к той ситуации, когда в качестве владельца недвижимости выступает юрлицо: иногда бывает так, что во время осуществления сделки оно как раз признается банкротом. Это может служить основанием для признания купли дома недействительной.
Имеются ли обременения. Объект жилой недвижимости может находиться под арестом или залогом; либо, к примеру, рассматриваться на судебном разбирательстве между двумя разводящимися супругами. Что касается ареста или же залога, эти данные имеются в выписке из Росреестра. Однако о наличии долгов или же осуществлении бракоразводного процесса информация в ней отражаться не будет.
Также стоит уточнить, не выступает ли объект недвижимости в качестве свежего наследства. Как правило, под сроком данной “свежести” в юридической практике имеется в виду 1 год; но в целом же он длится в течение трех лет. В некоторых ситуациях иски подаются и по прошествии 10 лет. Стоит учитывать, что в качестве наследников могут выступать не только непосредственные родственники (дети, родители, муж или жена), но и другие лица: например, те люди, которые находились на иждивении у наследодателя в течение года до его кончины. Определить их наличие собственными силами, как правило, бывает очень непросто.
На что обратить внимание при просмотре
Есть два аспекта, которые включает в себя просмотр объекта. Это наблюдение за дорогой к дому, а также непосредственный осмотр самого заинтересовавшего вас варианта:
По дороге к объекту не стоит торопиться. Внимательно понаблюдайте за особенностями дороги. Обратите внимание на то, какие объекты инфраструктуры имеются на территории, где расположен дом. Кстати, можно побывать на интересующем участке и без приглашения. Нет, речь не идет о том, чтобы незаконно проникнуть на территорию чужой собственности. Но спокойно совершить променад по окрестностям вполне стоит.
Назначив дату повторного просмотра, стоит определиться и с сопровождающими вас лицами. Не нужно экономить на том, чтобы пригласить с собой эксперта. Предоставляемые им услуги вряд ли выйдут дороже 10 тыс. рублей. Но зато этот специалист лучше неискушенных покупателей сможет оценить состояние дома.
Важно обратить внимание и на то, не находятся ли рядом с приглянувшимся вам домом различные охранные зоны: к примеру, заповедник или же территория исторической усадьбы. На таких землях запрещается жилое строительство, а также ограничиваются различные виды хозяйственной деятельности. Может случиться и так, что дом стоит на охраняемой территории незаконно, и его снос - дело времени.
Какие дефекты могут обнаружиться
Далее рассмотрим несколько наиболее распространенных типов недочетов, с которыми могут сталкиваться покупатели:
Процесс строительства происходил не согласно СНиПам. В данном случае заинтересованным лицом выступает только покупатель: если человек будет жить в опасном для себя доме, то ни от одного ведомства не будет выписываться штраф. Узнать о том, соответствует ли здание нормам, можно также при помощи уже упомянутого эксперта.
Расхождение между документацией и реальностью. Иногда его причиной могут служить нестыковки технического характера. К примеру, немало таковых возникло после объединения Кадастровой палаты и Росреестра. Эти ошибки быстро ликвидируются при непосредственном обращении в Росреестр. Но иногда определить источник неточностей может быть сложно. Чиновники Росреестра будут настаивать на том, что с их стороны все верно; и продавец также будет убеждать вас в собственной правоте. Обычно в таком случае “вспомнить все” приходится именно владельцу недвижимости. Так или иначе, оставлять неточности и расхождения без внимания не рекомендуется. Например, если по документам указан одноэтажный дом без пристроек, а в реальности речь идет о здании с мансардой. В данном случае наличие реконструкции должно быть легализовано.
Отсутствие права собственности. В некоторых случаях бывает и так, что владелец так и не вступает в право собственности. Частым примером здесь выступает получение дома в наследство. Пока право владения недвижимости не оформлено, оформить сделку не получится.
Наличие строений второстепенного плана, которые не были оформлены. Любая постройка на участке, площадь которой превышает 50 м2, должна быть также оформлена в собственность. При заключении сделки весьма желательно оформить право собственности и на них. Иначе в дальнейшем продавец может потребовать от покупателя выплату компенсации: к примеру, пожаловавшись на то, что баня на участке стоит дополнительных денег, которые не были учтены при покупке дома.
Не была осуществлена процедура межевания. В данном случае не получится получить ипотечный кредит от банка. Не говоря уже о том, что при таком приобретении фактически идет речь о покупке кота в мешке. Покупателю не известны ни точная площадь участка, ни риски, связанные с возможными спорами с соседями.
Договор купли-продажи и его особенности
Примеры типовой документации можно найти в открытом доступе. Но обычно юристы рекомендуют заниматься составлением индивидуального договора. Как правило, речь идет о заключении одного договора: на дом и участок. Однако в том случае, если на прилегающей территории имеются дополнительные объекты, чья площадь превышает 50 м2, то они тоже должны быть указаны. В договоре обязательно прописывается следующая информация:
Данные об объектах сделки.
Информация об участниках сделки. Речь идет не только о паспортных данных покупателя и продавца, но и о других лицах, которые могут иметь отношение к объекту - недееспособных, несовершеннолетних.
Данные о доме, а также об участке. Указывается адрес, кадастровый номер, этажность и прочая информация.
Сумма сделки.
Заявление от лица, осуществляющего продажу, в котором указывается отсутствие обременений.
Лицо, приобретающее объект, также предоставляет заявление об отсутствии препятствий к осуществлению сделки.
При необходимости договор можно зарегистрировать у нотариуса. Для заключения сделки потребуются следующие документы:
Выписка из ЕГРН. Во время заключения сделки происходит сверка кадастровых номеров и другой информации с выпиской из ЕГРН. Заказать документ можно в МФЦ.
Паспорта участников договора.
Документ, послуживший основанием возникновения права собственности на дом и участок. Это может быть, к примеру, предшествующий договор купли-продажи или договор дарения.
Согласие супруга на проведение сделки. Является обязательным в том случае, если дом был приватизирован, но при этом супруг продавца отказался от причитающейся доли.
При необходимости также подготавливается выписка из домовой книги. Например, при оформлении ипотеки она является обязательной.
Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по внесению коммунальных платежей.
Чтобы подписание сделки не затягивалось, продавцу объекта стоит заняться подготовкой документов заранее. Наиболее часто встречающиеся трудности могут быть связаны с куплей-продажей участка: к примеру, земля может не находиться в собственности у лица, продающего дом. Покупателю стоит тщательно проверять документацию. В том случае, если остаются непонятные моменты, стоит обратиться за содействием нотариуса.
